Altersvorsorge : Immobilien als solide Altersvorsorge - worauf ist zu achten?

Bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie verdeutlichen Online-Portale wie immowelt.at ein breites und internationales Angebotsspektrum. Hierbei besteht die Möglichkeit, zwischen Objekten zur Eigennutzung, gewerblichen Immobilien und Immobilien als Kapitalanlage zu wählen. Welche Option nun die ideale Lösung ist, hängt von dem persönlichen Lebensstil ab.

Die Eigennutzung basiert in erster Linie auf emotionalen Hintergründen. Meist sind die Interessenten Erstkäufer, die sich einen Lebenstraum erfüllen möchten. Die ersten eigenen vier Wände als mögliche Basis für die Familiengründung. Ausschlaggebend beim Immobilienkauf ist, dass bei aller Emotionalität die Rationalität und das Qualitätsverständnis nicht außen vor bleiben. Hier kann eine zweite Meinung, beispielsweise die eines Experten, sehr hilfreich sein. Immerhin fließen bei einem Kauf in der Regel hohe Summen. Darunter fällt nicht nur der eigentliche Kaufpreis, sondern oftmals auch Kosten, die auf dem ersten Blick übersehen werden - wie Maklergebühr, Steuern oder auch Renovierungskosten.

Bei vielen Erstkäufern besteht noch eine Unklarheit dessen, welche Rechte und Pflichten mit dem Kauf bei ihnen liegen. Im Folgenden sind einige Punkte aufgeführt, die vor dem Kauf beachtet werden sollten:

Mängel an Versorgungsanlagen

In der Regel liegt es in der Verantwortung eines jeden Verkäufers sicherzustellen, dass die einwandfreie Funktionsfähigkeit sämtlicher Versorgungsanlagen in der Immobilie gewährleistet ist.

Sachmängel

Für etwaige Sachmängel, wie etwa undichte Armaturen oder feuchte Wände, kann der Verkäufer nachträglich nicht haftbar gemacht werden, sofern diese im Vorfeld offensichtlich waren. Hier gilt es, dass jeder potenzielle Käufer das Objekt vorab gründlich begutachten muss.

Um böse Überraschungen zu vermeiden, ist dem Käufer dazu geraten, gemeinsam mit dem Verkäufer eine Mängelliste zu erstellen, auf der eventuelle Schäden schriftlich festgehalten werden.

Hierzu können unter anderem folgende Mängel zählen:

- Pilzbefall

- Starke Geruchsbelästigung durch umliegende Kläranlagen

- Gefahr durch Überflutung

- Gefahr durch Schwarzbau (fehlende Genehmigung für das Gebäude)

Nähere Details zum Thema Auftraggeberhaftung beim Immobilienbau sind hier zu finden.

Im Idealfall sollte die Behebung sämtlicher Risiken vorab zwischen Verkäufer und Käufer vertraglich festgehalten werden. Sei es nun, dass sich der Voreigentümer selber um die Schadensbehebung kümmert oder sich dadurch eine Minderung im Verkaufspreis ergibt.

Gerade für Unternehmer bietet sich an, Immobilien als Kapitalanlage zu erstehen. Die Vorteile, die sich hieraus ergeben liegen auf der Hand:

- Sichere Einnahmen durch Vermietung

- Ein stetiger Wertezuwachs

- hohe steuerliche Ersparnis

Letztere kommen jedoch nur bei einer gewissen Langfristigkeit zu tragen. Wird das Objekt vor Ablauf einer solchen Frist wieder verkauft, so verfallen sämtliche Ansprüche auf steuerliche Vorteile.

Um die Steuer-Einsparungen weiter zu erhöhen, lohnt sich die Investition in denkmalgeschützte Immobilien. Diese bringen jedoch strenge Auflagen mit, da es sich meist um kulturhistorische Objekte handelt, die weder verfälscht noch beschädigt werden dürfen.

Lässt sich ein Käufer auf diese Auflagen ein, so können dank der Denkmal Afa bis zu 90% des Kaufpreises abgeschrieben werden. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist bleibt auch der Gewinn aus dem Weiterverkauf steuerfrei.

Für unternehmerisch denkende Käufer kann sich die Investition in Gewerbeimmobilien durchaus lohnen. Im Gegensatz zu den Wohnimmobilien ist hier mit einer geringeren Fluktuationsrate zu rechnen, da Mietverträge in der Regel auf lange Laufzeiten ausgelegt sind. Hier kommen zum einen klassische Bürogebäude aber auch beispielsweise Einkaufszentren infrage. Erfolgt die Vermietung der Objekte an fest etablierte Unternehmen, so ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Gefahr von Mietausfällen stark reduziert ist - so liegt es doch im Interesse der jeweiligen Mieter die Geschäfte weiterhin erfolgreich zu führen. Wichtig ist allerdings, dass eine gewisse Auslastung der zu vermietenden Flächen gesichert ist. Andernfalls besteht ein erhöhtes Risiko der Verschuldung. Deshalb handelt es sich bei den Investoren entweder um sehr finanzstarke Privatleute oder industriekundige Unternehmen.

Gerade im Bereich der internationalen Gewerbeimmobilien gibt es Networking Events. So fand beispielsweise jüngst am 20. und 21. Mai 2015 die GREET Vienna - Global Real Estate & Economy Talks - in Wien statt. Laut Facility Management Austria kamen Entscheider der internationalen Immobilienwirtschaft zusammen, um den Fokus unter anderem auf Gewerbeimmobilien im mittleren und Nahen Osten zu setzen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Immobilienbranche breit gefächert ist. Mit ausreichender Recherchearbeit und einer daraus resultierenden Kaufstrategie eröffnen sich viele Möglichkeiten, Immobilien als Sicherheit im Rahmen der Altersvorsorge zu nutzen.