Immobilienmarkt : Büromarkt wider Erwarten stark: Nachhaltige Projekte boomen in Wien, Graz und Linz

Totgesagte leben länger – das gilt auch für den heimischen Büromarkt. Ihm konnten zumindest bisher weder der Trend zu Homeoffice und Remote Working noch die schwächelnde Konjunktur viel anhaben. „Aus heutiger Sicht kann man wohl sagen, dass der Büro-Immobilienmarkt auch nach Covid ein wichtiger Treiber für den gewerblichen Immobilienmarkt bleibt“, heißt es dazu bei ReMax Commercial Österreich. Dies gilt besonders für Wien, immerhin den größten Büromarkt im Lande. „Der Wiener Büromarkt hat sich auch 2022 als krisenresistent gezeigt. Eine deutlich höhere Fertigstellungsrate ist durch eine robuste Vermietungsleistung vom Markt absorbiert worden“, sagt Stefan Krejci, RE/MAX Commercial Österreich.

Der Trend setzt sich auch heuer fort: Wie eine Erhebung des Vienna Research Forums zeigt, wurden im ersten Quartal 2023 rund 39.150 Quadratmeter moderne Büroflächen vermietet – um knapp 32,2 Prozent mehr als im vierten Quartal 2022 und um 8,9 Prozent mehr als im ersten Quartal 2022. Um erfolgreich fündig zu werden, ist allerdings Geduld erforderlich: Das gilt ganz besonders für Wien: Das Neubauvolumen hier liegt heuer bei rund 42.000 Quadratmetern und damit auf dem zweitniedrigsten Wert seit Beginn der Aufzeichnungen. Dem steht allerdings eine Nachfrage zwischen 150.000 und 200.000 Quadratmetern gegenüber. Eine Entspannung werden allerdings erst die Fertigstellungen der Jahre 2024 und 2025 bringen.

Denn in den nächsten Jahren kommen weitere, hochmoderne Projekte auf den Markt, die auf starke Akzente setzen – sowohl im Bereich der Arbeitsplatzqualität als auch in Bezug auf Nachhaltigkeit, die für Nutzer immer wichtiger wird. Dabei handelt es sich unter anderem um das Projekt „Vio Plaza“ im 12. Bezirk mit rund 22.000 m², dem „Urban Garden“ im 10. Bezirk mit rund 18.000 m², sowie dem „Francis“ im 9. Bezirk mit rund 47.700 m² Büronutzfläche.Angesichts dieser Rahmenbedingungen gehen Experten trotz der Abschwächung der Konjunktur nicht von steigenden Leerständen – die Leerstandsrate liegt aktuell mit 3,9 Prozent auf einem Rekordtief –aus. „Wir erwarten heuer einen weiteren Rückgang beim Leerstand“, sagt etwa Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei OTTO Immobilien. Keinen Rückgang gibt es hingegen bei den Mieten, die Spitzenmiete in der Bundeshauptstadt ist sogar von 26 auf 27 Euro pro Quadratmeter gestiegen.

Wie fast alle Büromärkte außerhalb von Wien ist auch jener in Graz von einem geringen Angebot an hochwertigen Büroflächen gekennzeichnet, die – wenn vorhanden – oftmals deutliche Einschränkungen bei der Flächengröße aufweisen. In den vergangenen Jahren haben sich Entwickler daher auf moderne Büroimmobilien fokussiert: Im Jahr 2021 wurden etwa das „Quartier Hoch Zwei“ mit rund 18.500 Quadratmetern Bürofläche auf den ehemaligen Reininghaus-Gründen und Bauteil Sieben im „Technopark Raaba 2“ Projekte fertiggestellt. Kurz vor Fertigstellung steht der „Smart Tower Graz“ in der „Smart City Graz“ mit rund 6.500 Quadratmetern Gesamtnutzfläche.

„Neue Projekte werden am Markt aktuell sehr gut aufgenommen. Es scheint sich eine gesunde und gleichzeitig innovative Entwicklung am Grazer Büromarkt auch für die kommenden Jahre abzuzeichnen“, so Alois Marchel von RE/MAX Commercial Graz. Zu den Preisen meint Marchel: „Wir sehen bereits jetzt teilweise Angebote mit bis zu 16 Euro pro Quadratmeter und sind nun gespannt, zu sehen, wie nachhaltig sich diese Preisvorstellungen am Grazer Markt realisieren lassen.“

„Linz ist ein sehr spannender Markt. Die drittgrößte Stadt Österreichs, die auch wirtschaftlich ganz oben mitspielt, hat – getrieben durch mehrere Quartiersentwicklungen – in den kommenden Jahren das Potenzial, aus dem Dornröschenschlaf zu erwachen“, ist Krejci überzeugt. Aktuell sind in Oberösterreichs Landeshauptstadt mehrere Projekte in Entwicklung. Beim Projekt „Techbase“ in der Zollamtstraße haben die Bauarbeiten bereits begonnen. Auf rund 23.000 Quadratmetern Grundstücksfläche entsteht in zwei Bauetappen eine multifunktionale Business-Infrastruktur mit rund 35.000 Quadratmetern Nutzfläche. Weitere Projektentwicklungen stellen laut dem RE/MAX-Experten die Neugestaltung des ehemaligen „Nestlé-Areals“ dar.

Das Projekt „Trinity Park“ wird eine gemischt genutzte Projektentwicklung, die sowohl ein Hotel wie auch Serviced Apartments, Büros und Gewerbeflächen mit einer Gesamtfläche von rund 60.000 Quadratmetern umfassen soll. Der Startschuss ist für Ende 2023 vorgesehen. Bereits im Laufen sind die Arbeiten am Projekt „Quadrill“ in der Tabakfabrik. Hier sollen bis 2025 rund 18.000 Quadratmeter Bürofläche sowie Wohnraum, Gastronomie und Handelsflächen entstehen. Das derzeit wohl größte Entwicklungsprojekt in Linz stellt die „Post City“ dar, wo auf etwa 40.000 Quadratmeter Grundstücksfläche in den kommenden Jahren ein ebenfalls gemischt genutztes Projekt mit rund 150.000 Quadratmetern Nutzfläche entstehen soll. Ein Drittel davon ist als Wohnfläche geplant, der Großteil soll aber für Büros, Geschäfte, Gastronomieflächen sowie als Hotel und Kino genutzt werden.

Aber nicht nur Mieter zeigen an Büroimmobilien Interesse, auch Investoren halten nach guten Projekten Ausschau. Wien etwa zählt angesichts des niedrigen Leerstandes, der Nachfrage und der Pipeline der nächsten Jahre gemeinsam mit München und Hamburg zu den heißesten Märkten Europas. Investoren legen dabei allerdings immer mehr Wert auf das Thema ESG: Wie eine Umfrage von CBRE unter 600 Investoren zeigt, haben bereits mehr als 80 Prozent eine ESG-Strategie, an der sie trotz des aktuellen makroökonomischen Umfelds festhalten. Rund ein Drittel ist in diesem Zusammenhang bereit, für ESG-konforme Immobilien einen Aufschlag zu zahlen. Etwa die Hälfte würde dabei sogar ein Plus von 20 Prozent in Kauf nehmen.