Rechtstipp : Serviced Apartments und Studentenheime als Immobilieninvestment?
Serviced Apartments und Studentenheime liefern höhere Renditen: Kleine Einheiten bis zu 30 m², voll möbliert, mit Internet und TV, Lounge, Wäscheservice und Sauna – dafür zahlen Nutzer ab 500 Euro aufwärts. Um höhere Renditen bei der Vermietung abzuwerfen, müssen solche Immobilienentwicklungsprojekte bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Unterliegt die Vermietung nämlich dem Mietrechtsgesetz (MRG), ist der vertragliche Gestaltungsspielraum des Vermieters in vielerlei Hinsicht eingeschränkt. So ist die Miethöhe begrenzt, Betriebskosten können nicht beliebig überwälzt werden, Befristungen sind nicht unbeschränkt möglich und eine Kündigung an wichtige Gründe gebunden. Die Anwendung des MRG kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. § 1 Abs. 2 Z 1 MRG nimmt jedoch Mietgegenstände, die im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens vermietet werden, sowie Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines hierfür besonders eingerichteten Heimes für Studenten vermietet werden, vom MRG gänzlich aus. Dies bedeutet, dass der Vermieter bei der Miethöhe freie Hand hat – der Markt bestimmt den Preis.
Die Judikatur legt einen strengen Maßstab an Ausnahmen vom MRG an und prüft im Einzelfall, ob eine Vermietung dem MRG unterliegt oder nicht. Die Beweislast trifft den Vermieter. Für eine Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens muss der Vermieter neben der reinen Überlassung des Raumes zusätzliche Leistungen erbringen. Der OGH nennt etwa ein Reinigungsservice, das Bereitstellen der Bettwäsche oder eine Verpflegung. Das MRG selbst sagt nicht, welche Zusatzleistungen dies genau sein müssen. Wesentlich ist, dass der Vermieter eine Gästebetreuung übernimmt. Dabei spielt nicht so sehr eine Rolle, ob der Mieter diese zusätzlichen Services tatsächlich in Anspruch nimmt. Der Vermieter muss sie aber anbieten, und zwar über die gesamte Vertragsdauer. Zudem muss der Vermieter über eine einschlägige Gewerbeberechtigung, und zwar für das Gastgewerbe nach § 111 Abs. 1 Z. 1 GewO, verfügen. Es handelt sich um ein reglementiertes Gewerbe, für das Zugangsvoraussetzungen erfüllt werden müssen. Als Indiz für die Vermietung im Rahmen eines Beherbergungsunternehmens wertet die Judikatur einen Pauschalmietzins, in dem die Betriebskosten und die Kosten für die zusätzlichen Services bereits enthalten sind. Das ersetzt nicht die beiden anderen Voraussetzungen, wird aber in die Gesamtbewertung miteinbezogen. Serviced Apartments können sohin außerhalb des MRG vermietet werden, wenn die genannten Voraussetzungen vorliegen.
Gilt auch für Studentenheime
Wie beim Beherbergungsbetrieb muss der Vermieter den Studenten ähnliche Zusatzleistungen anbieten. Die Gewerbeberechtigung ist dafür nicht gefordert. Zu beachten ist aber, dass die Vermietung von Einheiten in einem Studentenheim unter das Studentenheimgesetz fallen kann. Dies bedeutet, dass der Benützungsvertrag immer auf die Dauer eines Studienjahres abzuschließen ist. Studienanfänger können eine Mindestdauer von zwei Studienjahren verlangen. Ist der Student sozial bedürftig und weist einen guten Studienfortgang nach, hat er Anspruch auf eine Verlängerung bis zum Studienende.
Noch ein wesentlicher Aspekt: Das Benützungsentgelt ist am Grundsatz der Kostendeckung zu orientieren. Diese Einschränkung gilt für Studentenheimträger, die nach ihrer Satzung Heimplätze für Studierende zur Verfügung stellen. Ob diese Einschränkung auch für private Bauträger und Immobilienentwickler ohne diesen Satzungszweck gilt, ist unklar.
Dr. Michael Hule ist Rechtsanwalt und Partner bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg und hauptsächlich im Immobilienrecht tätig.
Bietern, deren Angebot einen Mangel aufwies und die demzufolge aus einem Vergabeverfahren auszuscheiden waren, war bislang eine Anfechtung der Zuschlagsentscheidung verwehrt. Die Begründung war, dass ein solcher Bieter ohnedies keine Chance auf einen Zuschlag hat. Als Konsequenz dieser Rechtsprechung prüften Auftraggeber angefochtene Angebote auf Angebotsmängel wie z. B. ungenügende Referenzen, Abweichungen von den Spezifikationen usw., um diese Ausscheidungsgründe im Verfahren anzuwenden.
Dieser Praxis hat der EuGH nun endgültig einen Riegel vorgeschoben. Schon in seinem Fastweb-Urteil (RsC-100/12) sprach der EuGH aus, dass ein auszuscheidender Bieter unter gewissen Umständen dennoch die Möglichkeit haben muss, einen Nachprüfungsantrag zu stellen. In dem aktuellen Urteil Airgest Spa (C-689/13) vom 5.4.2016 ging der EuGH noch einen Schritt weiter. Auch ein Bieter, dessen Angebot mit einem unbehebbaren Mangel behaftet ist, hat das Recht, die Zuschlagsentscheidung anzufechten, unabhängig davon, wie viele andere Bieter sich an dem Vergabeverfahren beteiligt haben oder welche Ausschlussgründe ins Treffen geführt werden. Voraussetzung für eine Anfechtung ist lediglich, dass auch das Angebot des in Aussicht genommenen Bestbieters auszuscheiden wäre. Durch die weite Auslegung der Antragslegitimation ist mit vermehrten Anfechtungen zu rechnen. Im Falle einer erfolgreichen Anfechtung bedeutet dies nicht nur eine Zeitverzögerung für den Auftraggeber, sondern unter Umständen häufigere Widerrufe von Ausschreibungen, wenn alle Bieter auszuscheiden sind.
Dr. Christian Nordberg ist Rechtsanwalt und Partner bei Hule Bachmayr-Heyda Nordberg.