Logistik-Immobilien : Warum KI den Hallenbau radikal verändert

Wir haben zuletzt vor allem über Nachhaltigkeit und Zertifizierungen gesprochen. Sind das immer noch die Themen, die die Kunden beschäftigen?
Georg Vallaster Es gibt Kunden wie Amazon oder Ikea, also Endnutzer, denen das sehr wichtig ist und für diese Themen weiterhin eine große Rolle spielen. Auf der anderen Seite wird aufgrund der allgemein relativ schlechten Wirtschaftslage momentan wieder weniger Wert darauf gelegt, vieles dreht sich ausschließlich um den Preis.

Gibt es Nachhaltigkeitsmaßnahmen, die bleiben, und andere, die eher aus den Ausschreibungen verschwinden?
Vallaster Alles, was mit Entwässerung oder Speicherfähigkeit des Regenwassers zu tun hat, bleibt. Das ist von der Behörde vorgeschrieben, das ist sinnvoll. Alles, was ich an Wasser möglichst lange speichern kann, hilft dem Klima. Bei den Zertifizierungen ist das anders: Ob ich das Zertifikat habe oder nicht, spielt weder für die Natur noch für das Gebäude eine Rolle. Bei wirtschaftlich nicht sinnvollen Maßnahmen fehlt derzeit die Akzeptanz.

Gibt es Technologien, die den Planungs- oder Bauprozess in den vergangenen ein, zwei Jahren besonders stark verändert haben?
Vallaster Ja, Künstliche Intelligenz. Das spüren wir seit etwa einem Jahr extrem im Planungsprozess. Seit Herbst 2025 ist eine Entwicklung mit einer unheimlichen Geschwindigkeit im Gange. Wir sprechen über Entwicklungen innerhalb von Monaten oder Wochen, die Planungsprozesse komplett verändern. Das Thema der KI ist meiner Meinung nach – was das Ausmaß der Veränderung betrifft - mit der industriellen Revolution vergleichbar. Da wird sich alles verändern. Man erkennt es an der Geschwindigkeit, an den Hilfsmitteln. Wir haben etwa der KI unseren Leitfaden für den Hallenbau zum Lernen gegeben. Tage später kommen da schon sehr vernünftig geplante Hallen heraus. Das ist zwar noch nicht ausgereift, ich bin aber sicher, dass das in einem Jahr funktionieren wird. Letztlich kann ich Details und Planung übernehmen und nur noch kontrollieren, ob es richtig ist.

Was bedeutet das für die Planer in Ihrem Unternehmen? Werden Sie künftig weniger davon brauchen? Gleichzeitig werden Sie vermutlich Menschen brauchen, die sich besonders gut mit KI auskennen.
Vallaster Die zweite Frage kann ich ganz klar mit Ja beantworten. Man braucht Spezialisten dafür, ich muss die KI richtig füttern, damit etwas Sinnvolles herauskommt. Die andere Frage kann ich noch nicht beantworten. Grundsätzlich gehe ich davon aus, dass sich das Tätigkeitsbild der Mitarbeiter ändern wird. Ob wir dann tatsächlich dadurch weniger oder mehr brauchen, kann man in der jetzigen Phase noch nicht beantworten.

Welche Tätigkeiten werden sich ändern?  
Vallaster Einen fertigen Plan aufzubereiten, zu bemaßen und zu kontrollieren, ob die Maße stimmen, muss die KI können. Oder das BIM-Modell mit vorhandenen Daten zu füttern: auch das muss die KI können. Wir haben Mitarbeiter, die machen derzeit nichts anderes, als BIM-Modelle mit Daten zu befüllen.

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Gerade bei BIM gilt Datenqualität als eine der großen Herausforderungen. Wie sieht es damit bei Goldbeck Rhomberg aus?
Vallaster Sehr unterschiedlich. Unsere eigenen Daten entsprechen dem, was wir brauchen, und sind sehr gut. Daten von Subunternehmen sind teilweise schwierig zu verwenden, weil sie etwa anders aufbereitet sind. Das alles in eine einheitliche Qualität zusammenzuführen und für den Kunden nutzbar zu machen, ist ein großer Aufwand.

Für BIM braucht es aber nicht nur Daten, sondern auch die richtige Detailtiefe. Wie weit muss man dabei gehen?
Vallaster Es gibt zwei große Richtungen: die reine Datenbasis und die Plangenauigkeit. Den Plan friere ich irgendwann ein und sage: Das ist es jetzt. Da ziehe ich nicht mehr nach. Dabei gibt es aber auch die ganz großen Missverständnisse: In welchem Level of Detail zeichne ich und welche Datenqualität liefere ich? Jeder hätte gerne ein BIM-Modell. Viele unserer Kunden können aber nicht sagen, was das BIM-Modell können sollte. Das ist ein Thema, an das man sich noch herantastet. Und man muss einfach eine vernünftige Detailtiefe treffen.

Wie viel BIM ist heute schon tatsächlich in der Umsetzung angekommen?
Vallaster Bei etwa jedem zweiten unserer Projekte liefern wir schon umfangreiche BIM-Modelle, aber in ganz unterschiedlichen Detailtiefen. Wir haben etwa in der Schweiz ein Ärztehaus zu einem Krankenhaus dazu gebaut. Hier muss alles mit sämtlichen Informationen dargestellt sein. Bei einer 20.000-Quadratmeter-Logistikhalle ist das im Vergleich viel weniger.

Wie ist die Auslastung bei Ihnen aktuell? Sie hatten zuletzt ein gutes Geschäftsjahr.
Vallaster Wir kämpfen wie alle anderen mit einer insgesamt schwachen Wirtschaftslage und den schwierigen Rahmenbedingungen in Europa. Gerade bei großen Logistikzentren werden die Behördenverfahren und Genehmigungswege immer schwieriger und dauern immer länger. An der Stelle kann ich schon an die Politik appellieren, die Rahmenbedingungen für die Wirtschaft möglichst schnell zu verbessern.

Europa will gleichzeitig beim Klimaschutz hohe Standards setzen. Ist es schwierig, hier die richtige Balance zu finden?
Vallaster Absolut. Ich möchte mich nicht über Klimaschutzmaßnahmen oder Dinge, die notwendig sind, beschweren. Aber wir kämpfen immer wieder mit Dingen, die Verfahren einfach verzögern. Ich glaube, in den letzten zehn Jahren hat sich die Genehmigungszeit noch einmal verdoppelt. Ich möchte auf keinen Fall Umweltschutzmaßnahmen zurückfahren. Ich kann die Situation gut an einem Beispiel verdeutlichen: Wir haben vier Monate wegen einer Unke, die es auf dem Baufeld eines alten Zementwerks geben sollte, auf eine Genehmigung gewartet. Niemand hat diese Unke je gesehen. Schließlich hat man festgestellt, dass es keine gibt. Das hat vier Monate gedauert.

Ist die schwache Baukonjunktur eine Folge dieser Rahmenbedingungen oder vor allem der wirtschaftlichen Gesamtsituation geschuldet?
Vallaster Durch die wirtschaftliche Gesamtsituation entsteht natürlich weniger Baubedarf. Es gibt aber Ausnahmen. Beim Thema große Infrastruktur bewegt sich viel, so auch im Tourismus. Aber beim klassischen Hochbau ist der Markt seit Jahren komplett am Boden.

Gibt es Branchen, die momentan trotzdem vergleichsweise stark investieren?
Vallaster Ich würde sagen, es sind die Klassiker. Immer wenn es der Gesamtwirtschaft nicht gut geht, ist in den Bereichen Lebensmittelproduktion, Transport, Logistik, Kühllogistik oder Tiefkühllogistik relativ viel los.

Gibt es aktuell ein Projekt, das für Sie besonders heraussticht?
Vallaster Ja, wir haben im Juli für die Firma Doppelmayr am Standort Hohe Brücke einen großen Auftrag für die Erweiterung ihres Werks bekommen. Das Herzstück ist ein riesiges Hochregallager, das bei den Teilegewichten und vor allem den Möglichkeiten eines Hochregallagers ein neues Level darstellt. Das wird sicher ein Leuchtturmprojekt.