Grunderwerbsteuer : EuGH-Urteil bringt neuerlich Bewegung in die Grunderwerbsteuer bei Umstrukturierungen

Die mit 1. Juli 2025 verschärften österreichischen Grunderwerbsteuerregeln für Share Deals und Umstrukturierungen verstoßen in bestimmten Fällen gegen geltendes Unionsrecht. Dies wurde nun ausdrücklich in einer BMF-Info vom 29. Juli 2026, mit Verweis auf das EuGH-Urteil und die Kapitalansammlungs-Richtlinie (Richtlinie 2008/7/EG), bestätigt. 

Nie mehr die wichtigsten News aus Österreichs Industrie verpassen? Abonnieren Sie unser Daily Briefing: Was in der Industrie wichtig wird. Täglich um 7 Uhr in ihrer Inbox. Hier geht’s zur Anmeldung!

Der EuGH hatte kürzlich über die Sacheinlage einer Beteiligung an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft im Zuge der Gründung einer portugiesischen Kapitalgesellschaft zu entscheiden. Die portugiesische Finanzverwaltung unterwarf den Vorgang einer der österreichischen Grunderwerbsteuer vergleichbaren Steuer. Der EuGH gelangte jedoch zum Ergebnis, dass diese Besteuerung im konkreten Fall mit der Kapitalansammlungs-Richtlinie nicht vereinbar ist.

Für österreichische Sachverhalte besonders relevant ist die am 29. Juli 2026 veröffentlichte BMF-Information. Darin wird erstmals konkret angeführt, in welchen Fällen die EuGH-Rechtsprechung Auswirkungen auf das österreichische Grunderwerbsteuerrecht hat.

Nach Auffassung des BMF können bestimmte Umstrukturierungen trotz Verwirklichung eines grunderwerbsteuerbaren Tatbestands außerhalb des Anwendungsbereichs des Grunderwerbsteuergesetzes liegen. Betroffen sind insbesondere ausgewählte Einbringungs-, Spaltungs- und Verschmelzungsvorgänge, bei denen Anteile an grundstücksbesitzenden Gesellschaften gegen Gewährung von Gegenleistungsanteilen übertragen werden.

Anzumerken ist, dass das BMF die unmittelbare Anwendung der Kapitalansammlungs-Richtlinie nicht nur auf Umgründungen nach dem Umgründungsteuergesetzes beschränkt. Nach Ansicht des BMF macht es zudem keinen Unterschied, ob als Gegenleistung neue oder bereits bestehende Anteile gewährt werden.

Von einer generellen Entwarnung kann allerdings keine Rede sein. Zahlreiche direkte und indirekte Wege der Übertragung von Grundstücken bleiben weiterhin grunderwerbsteuerbar. Gerade nach Ausweitung der grunderwerbsteuerbaren Tatbestände im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2025 (insbesondere der Absenkung der Beteiligungsschwelle auf 75 %) waren konzerninterne Reorganisationen deutlich stärker in den Fokus der Grunderwerbsteuer geraten. Das EuGH-Erkenntnis und die BMF-Info bringen für einige Transaktionen nun Klarheit. 

Für Unternehmen mit Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften eröffnet die aktuelle Entwicklung neue Gestaltungsspielräume. Gleichzeitig sollten sowohl geplante als auch bereits verwirklichte Umstrukturierungen vor dem Hintergrund der EuGH-Rechtsprechung und der neuen BMF-Information überprüft werden. Für bereits abgeführte Grunderwerbsteuer kann sich daraus nämlich ein Rückforderungsanspruch ergeben. 

Christiane Schweighofer, LL.M., ist Steuerberaterin und Manager bei ICON Wirtschaftstreuhand GmbH in Linz und Wien