Logistikimmobilien : Logistikflächen im Wandel: Warum starre Hallen plötzlich leer stehen

Der Blick auf den Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zeigt, dass nicht alle Entwicklungen der vergangenen Jahre diesem Anspruch gerecht wurden. In vielen Regionen stehen aktuell große, moderne Hallen leer – oft, weil sie spekulativ und ohne Vorvermietung errichtet wurden, in der Annahme, dass sich passende Mieter schon finden würden. 

Gleichzeitig wurden Flächen häufig zu starr geplant: feste Rasterlängen, wenig anpassbare Deckenhöhen oder eine Bodenbelastung, die nur für einen engen Nutzerkreis geeignet ist. Wenn dann die erhoffte Nachfrage ausbleibt oder sich Kundenanforderungen ändern, bleiben genau diese Flächen ungenutzt, während gleichzeitig Bedarf an flexibleren, kleinteiligeren oder technisch anders ausgestatteten Hallen besteht.

Leerstand ist also selten nur eine Frage der Lage, sondern häufig das Ergebnis einer Entwicklung, die zu wenig auf Anpassungsfähigkeit und tatsächliche Kundenbedürfnisse ausgelegt war.

Ob Bodenbelastung, Temperaturregelung, Deckenhöhe, Andockrampen oder Büroanteil – moderne Nutzer erwarten heute Flächen, die sich ihren individuellen Prozessen anpassen, nicht umgekehrt. Gefragt sind daher gestufte Flächenkonzepte, die von kompakten Einheiten bis zu großflächigen Built-to-Suit-Lösungen reichen.

So können Unternehmen mit ihrem Standort mitwachsen, statt ihn wechseln zu müssen. Parallel dazu wird Nachhaltigkeit zunehmend zur Grundvoraussetzung statt zur Zusatzleistung: Zertifizierungen wie BREEAM, photovoltaikfähige Dächer, energieeffiziente Gebäudehüllen, moderne LED-Beleuchtung und Smart Metering gehören inzwischen zum Standardrepertoire zeitgemäßer Logistik- und Industrieimmobilien. 

Je nach Standort kommen Wärmepumpen, Regenwassermanagement oder biodiversitätsfreundliche Außenanlagen hinzu. Für Mieter zahlt sich das doppelt aus. Sie profitieren von niedrigeren Betriebskosten und einer besseren eigenen ESG-Bilanz gegenüber Kunden und Investoren.

Ein zentraler Erfolgsfaktor ist die Möglichkeit, Flächen von Anfang an mitzugestalten – von der Bodenplatte bis zur Bürofläche. Sind Bodenbelastung, Temperaturregelung oder Raumaufteilung individuell konfigurierbar, lassen sich Hallen passgenau auf unterschiedliche Nutzungsarten zuschneiden. 

Ein Beispiel dafür ist der CTPark Kittsee: Der Standort bietet flexibel konfigurierbare Flächen und liegt zugleich verkehrsgünstig direkt an der Autobahn A6 mit Anbindung nach Wien, in die Slowakei, nach Ungarn und in die Tschechische Republik. „Hohe technische Anpassungsfähigkeit und eine gute Verkehrsanbindung sind heute für Kunden aus Logistik und Industrie der Schlüssel zum Erfolg“, sagt Dr. Caroline Samwald, Managing Director Austria CTP Austria GmbH.

Logistik- und Industrieflächen sollten zudem so geplant sein, dass sie für unterschiedliche Nutzergruppen geeignet sind – von klassischen Logistikunternehmen bis hin zu produzierenden Betrieben mit höheren technischen Anforderungen. 

Ein Beispiel für diesen Ansatz ist der CTPark St. Pölten Nord. Der Park bedient unterschiedlichste Nutzerprofile, von klassischer Logistik über leichte Produktion bis hin zu regionalen Hubs. Im Mittelpunkt stehen dabei eine direkte Anbindung an das Verkehrsnetz (A1 und S33), eine strategisch vorteilhafte Lage, eine hohe Stromkapazität für Produktionsbetriebe sowie flexible Flächenlösungen und individuell gestaltbare Büroflächen. So entstehen attraktive Rahmenbedingungen für Unternehmensansiedlungen in der Region.

Komplettanbieter, die Eigentümer, Entwickler und Betreiber von Logistik- und Industrieimmobilien sind und Planung, Bau, Vermietung und langfristiges Property Management aus einer Hand liefern, schaffen einen klaren Mehrwert für Mieter. 

Einerseits reduziert ein Komplettanbieter Schnittstellen und Reibungsverluste. Andererseits schaffen flexible, individuell konfigurierbare Flächen Raum für Wachstum, ohne dass ein Standortwechsel nötig wird. Eine konsequente Nachhaltigkeitsstrategie sichert zudem langfristig niedrigere Betriebskosten und Zukunftsfähigkeit gegenüber steigenden regulatorischen Anforderungen. 

Der Eigentümer agiert als zentraler Ansprechpartner über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg – von der Mitgestaltung der Fläche bis zum täglichen Betrieb. Caroline Samwald, Managing Director CTP Austria, bringt es auf den Punkt: „Wir verstehen uns als ,Parkmaker‘ und entwickeln nicht nur Hallenflächen, sondern flexible, betriebsfähige Lösungen – mit dem Ziel, dass Kunden grenzüberschreitend wachsen können.“