Steuertipp : Über Immobilien, Share Deals und Gründe, beides zu verknüpfen
Die österreichische Immobilienlandschaft ist durchsetzt von Transaktionen, die es im Grundbuch nicht zu geben scheint. Was sich liest wie der Beginn eines potenziellen Kriminalfalles, hat nichts mit Verschleierung oder etwa Nachlässigkeit der Behörde zu tun. Vielmehr geht es um die Übertragung von Immobilien im Wege eines Share Deals – der Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Da sich der direkte Eigentümer der Immobilie bei diesem Vorgang nicht ändert, schlägt sich die Transaktion nicht im Grundbuch nieder.
Am Anfang steht ein Motiv – und davon gibt es ausreichend, beispielsweise die Übertragung des immobilienbesitzenden Familienunternehmens auf die nächste Generation vorzubereiten oder eine für den Käufer attraktive Übernahmemöglichkeit einer Finanzierung. Allem voran sind es steuerliche Gründe, die für den Share Deal sprechen.
Machen wir einen Schritt zurück. Traditionell wird das Eigentum an der zu übertragenden Immobilie unmittelbar übertragen. Das heißt, der Käufer wird als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen und übernimmt die Immobilie in sein Vermögen. Anders dagegen beim Share Deal – hier werden Gesellschaftsanteile der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen. Für den Share Deal spricht die mögliche Ersparnis der Grunderwerbsteuer sowie der Eintragungsgebühr bei entsprechender Strukturierung der Transaktion – immerhin 4,6 % des Kaufpreises. Voraussetzung für die Ersparnis ist die Vermeidung der sogenannten Anteilsvereinigung – werden 100 % der Anteile an der immobilienbesitzenden Gesellschaft übertragen, ist die Transaktion dem Asset Deal (fast) gleichgestellt. Nur wenn der Käufer weniger als 95 % an der Gesellschaft erwirbt, kommt er in den Genuss der Ersparnis. Alternativ können die Folgen der Anteilsvereinigung durch Übertragung einer doppelstöckigen Konstruktion (Übertragung von Anteilen einer Gesellschaft, die wiederum Anteil an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft hält) vermieden werden. Dabei ist die 95 % Grenze unbeachtlich. Daneben kann im Rahmen des Share Deals das umsatzsteuerliche Errichterprivileg weitergegeben werden, wenn mit der Errichtung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde. Das ist insbesondere dann attraktiv, wenn das Gebäude oder Teile davon an Versicherungen, Banken oder andere umsatzsteuerbefreite Unternehmen vermietet werden. Nur mit dem Errichterprivileg darf an diese Unternehmen weiterhin mit Umsatzsteuer vermietet werden. Ein Verlust dieser Option kann weitreichende Folgen für bisher geltend gemachte Vorsteuern sowie zukünftige Investitionen haben.
Neben steuerlichen Gründen kann der Share Deal aber auch an anderer Stelle Kosten und Mühen sparen. Hat der Verkäufer beim Erwerb der Immobilie eine Finanzierung mit attraktiven Konditionen abgeschlossen, kann der Erwerber diese Finanzierung im Rahmen des Share Deals unter bestimmten Voraussetzungen übernehmen. Die Vorteile liegen auf der Hand. Der Erwerber übernimmt Konditionen, die zu diesem Zeitpunkt möglicherweise nicht mehr zu erzielen gewesen wären, und spart sich sogar noch 1,2 % Eintragungsgebühr für das Pfandrecht der Bank.
Unterschätzen sollte man mögliche Risiken eines Share Deals allerdings nicht – umso älter der GmbH-Mantel, der erworben wird, desto höher das Risiko für unentdeckte Haftungspotenziale. Und diese übernimmt der Erwerber vollinhaltlich. Daher ist der „Share Deal-Willige“ gut beraten, vor Umsetzung der Transaktion eine Due Dilligence durchführen zu lassen.
Mag. Florian Schmidl, Partner bei Moore Stephens City Treuhand, ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater.
Wer seine Betriebsausgaben pauschal ermittelt, kann nicht nur Steuern, sondern auch viel Zeit sparen.
Auch wesentlich beteiligte Gesellschafter-Geschäftsführer können eine Betriebsausgaben- und Vorsteuer-Pauschalierung nutzen. Diesfalls können die Betriebsausgaben mit einem Prozentsatz vom Umsatz angesetzt werden. Für einen wesentlich beteiligten Gesellschafter-Geschäftsführer (Beteiligung an der Kapitalgesellschaft größer als 25 %) beträgt der Prozentsatz 6 % vom Umsatz, jedoch maximal € 13.200 pro Jahr.
Die Entscheidung, ob der Gesellschafter seine Gesellschaft mittels Gesellschafterdarlehen oder Einlage in das Eigenkapital – etwa in Form einer ungebundenen Kapitalrücklage finanziert, hat sowohl wirtschaftliche, gesellschaftsrechtliche als auch steuerrechtliche Folgen.
Während die Zurverfügungstellung eines Darlehens an die GmbH im Falle einer Insolvenz der GmbH den geldgebenden Gesellschafter in die Position eines Insolvenzgläubigers stellt und dieser unter Umständen einen Teil seiner Forderung im Rahmen der Quote noch zurückerhält, ist das als Eigenkapital zur Verfügung gestellte Geld im Regelfall verloren. Hingegen stärkt die Zurverfügungstellung von Eigenkapital durch Erhöhung der Eigenkapitalquote die Bonität der Gesellschaft und ein etwaiges Bankenrating, was wiederum zu besseren Kreditkonditionen führen kann.