Steuertipp : Steuerliche Implikationen von Vorsorgewohnungen

Das Konzept ist simpel: Der private Anleger erwirbt eine Wohnung, welche dann langfristig vermietet wird. Damit verbunden sind jedoch sowohl ertrag- als auch umsatzsteuerliche Konsequenzen, die es für eine lukrative Anlage zu beachten gilt.

Aus einkommensteuerlicher Sicht sind die durch den Anleger im Rahmen der Vermietung erzielten Einkünfte unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einzuordnen. Als außerbetriebliche Einkünfte sind diese im Rahmen einer Überschussrechnung zu ermitteln, wobei die Einnahmen den sog. Werbungskosten, die im Zuge der Anschaffung und Erhaltung des Wohnobjekts entstehen, gegenübergestellt werden. Als abziehbare Werbungskosten kommen eine Vielzahl von Ausgaben in Betracht. So kann der Wohnhausgebäudeanteil mit 1,5 % pro Jahr über insgesamt 67 Jahre im Rahmen der Absetzung für Abnutzung abgeschrieben werden. Ebenfalls sind unter anderem Kreditzinsen bzw. Kreditnebenspesen, Steuerberatungskosten sowie Sanierungsaufwendungen steuerlich absetzbar.

Ergibt sich aus der Überschussrechnung ein Verlust, ist dieser grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften im Rahmen der Einkommensteuererklärung ausgleichbar, wodurch sich für den Anleger insgesamt eine geringere Steuerbelastung ergibt. Als Grundregel gilt hier, dass der steuerliche Vorteil größer wird, je später ein steuerlicher Totalgewinn realisiert wird.

Beim Modell der Vorsorgewohnung, bei welchem der Bauträger dem Anleger bei Erwerb der Wohnung 20 % Umsatzsteuer in Rechnung stellt, gibt es auch aus umsatzsteuerlicher Sicht einiges zu beachten. Durch die geplante Vermietung und die sich ergebende Unternehmereigenschaft kann sich der Anleger grundsätzlich die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuern zurückholen. Neben jenen, die beim Erwerb abziehbar sind, können auch dem Anleger in Rechnung gestellte Umsatzsteuerbeträge, welche die laufenden Kosten betreffen, als Vorsteuern geltend gemacht werden.

Der Vorsteuerabzug setzt jedoch voraus, dass die Vermietung der Wohnung der Umsatzsteuerpflicht unterliegt und der Anleger bei der Vermietung der Wohnung somit seinen Mietern wiederum 10 % Umsatzsteuer in Rechnung stellt. Um den vollen Vorsteuerabzug geltend machen zu können, sieht das österreichische Umsatzsteuergesetz einen Beobachtungszeitraum von zumindest 20 Jahren vor, in welchem der Anleger die Wohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses oder die Veräußerung der Wohnung kann somit zu einer aliquoten Rückforderung der bereits abgezogenen Vorsteuerbeträge führen.

Achtung: Um in den Genuss der bisher angeführten Vorteile zu kommen, ist bei der Vermietung von Wohnungseigentum zu prüfen, ob es sich um „Liebhaberei“ handelt. Eine solche liegt vor, wenn innerhalb von 20 Jahren ab der Anschaffung kein Überschuss der Gesamteinnahmen über die Gesamtausgaben erzielt wird bzw. werden kann. Eine Einstufung als „Liebhaberei“ hat zur Folge, dass etwaige steuerliche Verluste aberkannt werden, was zu einer Einkommensteuernachzahlung führen kann. Bereits geltend gemachte Vorsteuern wären dann aliquot zurückzuzahlen. Vom Anleger ist mittels Prognoserechnung nachzuweisen, dass ein Gesamtüberschuss über einen Zeitraum von 20 Jahren erzielt werden kann.

Die Vorsorgewohnung als Anlage erfreut sich großer Beliebtheit. Die ertrag- und umsatzsteuerlichen Implikationen sollten bei der Planung des Investments jedenfalls berücksichtigt und mit Experten abgestimmt werden, um teure Überraschungen zu vermeiden.

Alexander Wojciechowski, M.A., ist Steuerberater bei Grant Thornton Austria.

Benützt der Dienstnehmer ein arbeitgebereigenes KFZ auch für private Zwecke, liegt ein Vorteil aus dem Dienstverhältnis vor, was grundsätzlich zum Ansatz eines monatlichen Sachbezuges führt.

Die Höhe des lohnsteuerpflichtigen Sachbezugs wird grundsätzlich anhand des CO2-Emissionswertes des Dienstwagens bemessen. Der Grenzwert für die Anwendung des Sachbezugs in Höhe von 1,5 % der Anschaffungskosten beträgt künftig 141 g CO2/km (statt wie bisher 118 g CO2/ km). Bei Überschreiten dieses Grenzwertes sind 2 % der Anschaffungskosten als monatlicher Sachbezug anzusetzen, höchstens jedoch 960 Euro. Werden rein elektrisch betriebene Firmenfahrzeuge, Krafträder oder E-Bikes privat genutzt, ist überhaupt kein Sachbezug anzusetzen. Zudem hat der Dienstgeber für E-Bikes und E-Krafträder die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges. Bei E-Autos steht der volle Vorsteuerabzug bis zu Anschaffungskosten in Höhe von 40.000 Euro zu. Übersteigen die Anschaffungskosten 40.000 Euro, wird der Vorsteuerabzug eingeschliffen.

Die Änderung der Sachbezugswerte erfolgt im Hinblick auf das neue Messverfahren (WLTP) zur Feststellung der CO2-Abgaswerte. Durch diese Umstellung werden die im Zulassungsschein angegebenen CO2-Emissionswerte ab 01.01.2020 deutlich höher sein. Der CO2-Grenzwert ab 2021 soll jährlich um 3 Gramm gesenkt werden, was bei KFZ mit höherem CO2-Ausstoß zu einem Anstieg des Sachbezuges führen wird. Dadurch soll die Anschaffung emissionsärmerer KFZ gefördert werden.

Die neuen CO2-Grenzwerte gelten für jene KFZ, die mit 31. März 2020 erstmalig zugelassen werden.

Steuerberater Mag. Christoph Schmidl ist Partner und Leiter des Outsourcings bei Grant Thornton Austria.